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Bail commercial : définition

Par Manon , le 29 juillet 2021 — 8 minutes de lecture
Contrat de bail commercial

Le bail commercial est un contrat spécifique, régi par les dispositions du code du commerce, qui forme ce qu’on appelle le statut des baux commerciaux.

L’idée maîtresse des baux commerciaux est d’offrir aux commerçants une certaine stabilité, et une pérennité afin qu’il puisse exercer leur activité pendant une durée importante, sans craindre de se faire expulser du jour au lendemain.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire, appelé bailleur, met à disposition d’un locataire, appelé aussi preneur, un local afin que ce dernier puisse exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Sous quelle forme se fait le bail commercial ?

La loi ne prévoit pas une forme obligatoire pour le bail commercial. Il peut donc se faire soit par écrit soit verbalement. Mais il est tout de même conseillé pour les deux partis de contracter un bail commercial par écrit. Cela est fortement nécessaire pour prévenir des éventuels litiges.

La rédaction du contrat de bail est faite soit par un notaire soit par un avocat. Et l’importance de l’engagement associé à ce document exige que les deux parties se fassent assister par un avocat à l’occasion de sa signature.

Quelles sont les conditions de validité d’un bail commercial ?

Pour qu’un contrat de bail commercial soit valide, la loi prévoit quatre conditions qui doivent impérativement être remplies :

  •       Une activité industrielle, artisanale ou commerciale doit être affectée au local mis en location
  •       Le locataire doit être obligatoirement immatriculé au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés
  •       Le local doit servir à exploiter un fonds de commerce
  •       Un « état des risques naturels et technologiques » doit figurer dans le contrat.
  •       Les deux partis doivent s’accorder sur leurs contributions respectives dans la prise en charge des impôts, des charges, ainsi que des taxes et redevances et faire mention de cette répartition dans le contrat.

Quelles sont les activités qui peuvent être exercées dans les lieux ?

Le bail commercial concerne tous les types d’activités. Toutefois, la destination du contrat de bail signé entre les deux parties doit être conclue lors de la conclusion du contrat.

La destination du bail constitue une clause très importante du bail et surtout au bénéfice du locataire. Cette mention en particulier correspond aux types d’activités autorisées à être exercées dans le local. Pour éviter toute confusion et ambiguïté, l’activité du locataire doit être mentionnée de la façon la plus précise possible dans le contrat.

Cette activité peut être librement fixée par les deux partis au moment de la conclusion du bail à condition toutefois qu’elle soit conforme :

  •       Au règlement de copropriété, s’il en existe un
  •       Aux règles d’urbanisme

Mais le locataire a la possibilité, en cours de bail, de demander au bailleur la modification de son activité initialement prévue. Dans ce cas, le bailleur sera en droit de demander à son locataire une indemnité de déspécialisation et peut même demander une hausse du loyer.

C’est pourquoi la clause de la destination est importante, surtout pour le locataire qui pourrait payer pour un changement d’activité.

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le bail commercial constitue pour les deux parties un engagement à long terme, le contrat ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf (9) ans.

La durée minimum du bail commercial est donc 9 ans. Toutefois, les deux partis peuvent fixer une durée plus longue selon leur besoin. Mais cette option entraîne des impacts juridiques étant donné que le principe de résiliation triennale peut être mis en cause.

A contrario, le bailleur et le preneur peuvent contracter un bail dérogatoire ou précaire, mais cela sous certaines conditions cumulatives dont :

  • La durée précise du bail précaire qui ne doit pas excéder 3 ans
  • La nature dérogatoire du bail doit expressément être mentionnée dans le contrat
  • Les deux parties doivent avoir conclu le bail avant que le locataire n’occupe les lieux

Les locations saisonnières ne sont pas concernées par ces deux caractères d’un contrat de bail commercial, qui dispose en générale d’une durée bien définie de 3 mois à 6 mois.

Comment est fixé le loyer ?

La loi ne stipule aucune règle concernant la fixation du loyer des baux commerciaux. Il est donc fixé selon l’accord passé par le preneur et le bailleur.

Mais le loyer fixé par les deux partis doit tout de même être réel, sérieux et surtout déterminé.

Le bailleur peut-il modifier le prix du loyer ?

Le statut de baux commerciaux a pour objectif d’assurer au locataire la stabilité de son activité d’exploitation. De ce fait, le code du commerce prévoit que le loyer ne peut pas être augmenté au gré des envies du bailleur.

Le bailleur est extrêmement soumis par le code du commerce lorsqu’il veut augmenter le loyer. Cette variation du montant du loyer dans le bail commercial est encadrée de deux manières :

  •   Sur le plan temporel s’agissant des périodes dans lesquelles le bailleur peut demander des augmentations de loyer. Comme le stipule le code du commerce, la révision du loyer se fait de façon triennale.
  •   Sur le plan vénal s’agissant du quantum du loyer. Les augmentations de loyer sont plafonnées par des indices qui sont fixés par l’Insee. Il existe deux types d’indices :
  1. L’indice des loyers commerciaux ou ILC, appliqué lorsque le locataire est un commerçant ou un artisan.
  2. L’indice des loyers des activités tertiaires ou ILAT applicable pour les activités de professions libérales.

Dans le cas où le bailleur souhaite la révision du bien loué, il peut procéder par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte judiciaire.

Quelles sont les obligations qui découlent du bail commercial ?

La conclusion d’un contrat de bail commercial fait naître des obligations tant pour le bailleur que pour le locataire.

Les obligations du côté du bailleur

Le bailleur est donc tenu de :

  •   Tenir le locataire informé des risques technologiques et naturels, des risques de pollution de sols ainsi que des éventuels sinistres subis dans le local
  •   Mettre à la disposition du preneur les biens que le contrat considère comme loués par ce dernier
  •   Maintenir les biens loués en état de servir
  •   Garantir la sécurité des biens que le locataire loue

Les obligations du locataire

Le locataire est quant à lui tenu de :

  •   Respecter ses engagements en termes de paiement des loyers
  •   Respecter les termes conclus dans le contrat et d’utiliser de façon raisonnable les biens que le bailleur a mis à sa disposition

Le cas des travaux dans les lieux

Généralement, les travaux d’entretien des lieux sont à la charge du locataire. En effet, il est dans l’obligation d’entretenir le local mis à sa disposition. Quant aux grands travaux, les dépenses y afférentes sont supportées par le bailleur.

Mais les deux partis peuvent se mettre d’accord sur la répartition des frais liés aux travaux opérés dans le bail commercial. Cette répartition doit tout de même respecter les règles imposées par le Code civil dans son article 606.

Une sous-location des biens en location est-elle possible ?

Il est possible pour le locataire de faire une sous-location des biens qui ont été mis à sa disposition en location. Mais cette pratique doit respecter deux conditions :

  •   Une autorisation expresse du bailleur pour la sous-location doit être obtenue par le locataire
  •   Par une lettre recommandée ou par un acte extrajudiciaire, le locataire est tenu d’informer le propriétaire du local qu’il a l’intention de procéder à une sous-location et de demander à ce dernier de signer le contrat de sous-location

Comment résilier un contrat de bail commercial ?

Le bail commercial peut être résilié à tout moment du contrat pour les raisons suivantes :

  •   Suivant le principe triennal, tous les trois (3) ans, les deux partis peuvent décider de résilier le contrat
  •   Les deux partis, après discussion, ont pris la décision de résilier le contrat
  •   Un événement a fait qu’une clause résolutoire peut être appliquée. Cette clause doit être mentionnée dans le contrat au moment de la signature de ce dernier.
  •   Le locataire ou le bailleur a manqué à son obligation. Dans ce cas, celui qui veut résilier le contrat peut avoir recours à la justice

Comment se renouvelle le contrat de bail ?

À l’issue des 9 ans, conclu pour la durée du contrat, le bail commercial ne prend pas fin de façon automatique. Selon la loi, le contrat se poursuit tacitement.

Le locataire peut demander au bailleur de renouveler le bail commercial. C’est le droit de renouvellement que dispose le locataire et aucune clause ne peut l’interdire.

Mais le bailleur peut refuser le renouvellement du contrat dans les cas suivants :

  •   Il est dans la possibilité d’apporter des justificatifs valables qui rendent légitime son refus de renouvellement
  • Même en l’absence d’un justificatif, il peut décider de refuser le renouvellement en contrepartie du paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire

Manon

Responsable marketing digital, Manon aide les clients de son agence à gagner en visibilité sur le web et à booster leurs revenus, en attirant et en transformant un maximum de clients potentiels. Hormis la conception de stratégies marketing, elle effectue des veilles stratégiques, réalise des suivis d’opérations marketing, conçoit de nouveaux services et anime les équipes des entreprises clientes.