Quelles sont les démarches à effectuer pour la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La société civile immobilière (SCI) est mise en place par des personnes physiques ou des personnes morales pour l’acquisition d’un bien immobilier. Les sociétés immobilières favorisent l’indivision et séduisent un nombre grandissant d’investisseurs.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Une société civile immobilière ou SCI est une structure juridique qui permet à des personnes dites « associées » d’être propriétaires et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires des biens immobiliers, en revanche, c’est la SCI qui en a la propriété.

La SCI est uniquement dédiée à la réalisation d’objectifs en relation avec l’immobilier à caractère civil selon l’article 1845 et suivants du Code civil. Toutes activités de la société civile immobilière revêtant un caractère commercial la rendent passible de l’impôt sur les sociétés, à l’exception de divers cas délimités par la loi.

La Société Civile Immobilière est fondée sur 3 buts, notamment pour la mise en location de biens, pour l’achat d’un bien ou pour la construction d’un bien pour le revendre.

Comment fonctionne la société civile immobilière ?

La SCI doit être constituée d’au moins deux associés, spécifiquement entre personnes physiques, et/ou entre personnes physiques et morales, et/ou entre personnes morales. Cependant, si deux ou plusieurs personnes morales s’associent pour créer une société civile immobilière, le gérant doit être une personne physique.

La SCI est soumise à deux régimes fiscaux, l’impôt sur les revenus (IR), régime par défaut, et l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est une excellente solution pour générer du patrimoine, engranger des revenues, exonérer des impôts sur les plus-values de cession d’immeubles (ou part sociale) détenus pendant plus de 22 ans, exonérer des contributions sociales en cas de détention de l’immeuble (supérieur à 30 ans), un abattement pour une durée de détention des parts en cas de donation.

La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants, indistinctement être une personne morale ou physique, un associé ou non de la société, un étranger ou un Français. Il doit cependant être dûment désigné par ses associés ou par les statuts.

La rédaction des statuts est obligatoire pour créer une SCI. C’est un véritable contrat qui organise le fonctionnement de la société. Les statuts définissent l’étendue et la limite des pouvoirs des soussignés ainsi que les paramètres liés à la création de la société.

Quelles sont les étapes pour la création d’une Société Civile Immobilière ?

La création d’une SCI se fait en 4 différentes démarches dont :

• La rédaction des statuts
• Le dépôt du capital social
• La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
• La demande d’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts est la première démarche pour créer une SCI. Les statuts définissent les règles et le fonctionnement de votre société. Ce document signé par l’unanimité des associés, détermine l’étendue et la limite des modalités et des pouvoirs de chaque associé et du gérant.

Son contenu n’est pas dicté selon une règle stricte par la loi, en revanche, il est tout de même conseillé que vous ayez recours aux services d’un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable…) lors de sa rédaction. Une modification des statuts d’une SCI en cours de vie sociale est une procédure considérablement lourde.

Les statuts doivent contenir certaines mentions obligatoires, à savoir :

• La forme juridique de la société : qui n’est autre qu’une société civile immobilière
• La dénomination ou raison sociale : est le nom juridique, légal et officiel de votre entreprise. Le ou les fondateurs de l’entreprise sont libres de choisir la dénomination sociale de leur choix, seulement le nom choisi ne doit pas être déjà utilisé au préalable par une autre société.
• Les identités des associés
• L’objet social : il est impératif que cet élément figure dans les statuts. Cette mention définit l’activité exercée par la SCI et ne doit pas être commerciale.
• La durée de vie de la société : une durée maximale de 99 ans
• Le siège social : qui est l’adresse officielle de la société. Elle peut soit être domiciliée à un des immeubles de la SCI, soit par un des associés, soit par un tiers, dans le cas échéant, domiciliée par le gérant
• Les apports et capitaux réalisés : il s’agit des apports de chaque associé, soit en numéraire avec la précision du montant ; soit en nature (bien corporel ou incorporel) qui est évaluée selon le ou les biens apportés
• Le montant du capital : fixe ou variable (montant plancher et montant plafond), il est divisé en parts sociales distribués entre les associés
• Les conditions de cession des parts sociales 
• Les différentes clauses définies entre les associés 

Plus les modalités dans ce document sont précises (fonctionnement, activité et cession), moins les risques de conflits entre associés surviennent.

Le dépôt du capital social

Pour créer votre société, il est vital de déposer votre capital social chez un organisme habilité. Le montant à déposer varie en fonction de la structure à ouvrir (minimum fixé à 1 €).

Les associés fondateurs qui se sont engagés à un apport numéraire à la SCI doivent déposer leur quote-part d’apport au capital social sur un compte bancaire au nom de l’entreprise. Ces fonds sont bloqués jusqu’à l’immatriculation de la SCI.

Le dépôt de capital peut s’effectuer soit auprès d’une banque (conventionnelle ou en ligne), soit auprès d’un notaire soit auprès des caisses de dépôts et de consignations.
Pour effectuer votre dépôt de capital, vous aurez besoin :

• D’une demande de dépôt
• D’un règlement du dépôt plus une attestation de provenance des fonds
• D’un exemplaire non signé du projet des statuts de votre société
• D’une pièce d’identité du souscripteur
• De l’adresse du siège de la société
• De la liste des identités souscripteurs

Une fois votre capital déposé, il vous sera remis une attestation de dépôt de capital conforme selon ces points :

• La date de dépôt doit être avant la signature des statuts, dans le cas échéant, votre immatriculation sera rejetée par le Greffe
• La raison sociale explicitement claire de la société
• L’adresse du siège de la société
• Le montant du capital déposé
• Le montant versé par chaque associé avec leur nom

Notez que cette attestation de dépôt est indispensable à l’immatriculation de votre entreprise.

La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales

La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales est une formalité obligatoire et indispensable à l’immatriculation de votre société. Cette démarche a pour but d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées par l’offre de votre société. La publication de votre avis doit se faire dans un délai de 1 mois après la signature de votre projet des statuts et a pour finalité l’obtention d’une attestation de publication afin de faciliter l’immatriculation de votre entreprise.

L’avis de création de la SCI doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• La forme juridique de la société
• La dénomination ou raison sociale
• L’identité du ou des gérants
• L’objet social
• La durée de vie de la société
• Le siège social
• Les clauses de cession

La demande d’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

L’avant-dernière marche pour l’immatriculation de votre SCI est de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au Greffe du tribunal de commerce. À titre d’exemple :

• Un formulaire M0 dûment rempli et signé par le gérant
• Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
• Un justificatif d’occupation des locaux
• Une déclaration de non-condamnation originale du gérant datée et signée
• Un justificatif d’identité du gérant (un extrait de Kbis de moins de 3 mois est exigé si le gérant est une personne morale)

Vous pouvez entamer votre dépôt de dossier auprès du Greffe du tribunal une fois ces dossiers complets pour obtenir l’immatriculation de votre SCI. In fine, ce dépôt de dossier va vous permettre d’obtenir votre numéro Siren et votre extrait de Kbis. Vous pouvez vous déplacer au Greffe, ou envoyer vos dossiers par courrier ou le faire en ligne sur des plateformes juridiques.