Acquisition d’un terrain agricole : à combien s’élèvent les frais de notaire ?

En France, vous serez probablement attiré par l’achat d’un terrain agricole qui coûte beaucoup moins cher qu’un terrain constructible. Il faut tout de même savoir que les frais de notaire, lors d’une acquisition d’un terrain agricole, sont également à considérer. À combien s’élèvent ces frais et à quoi ils correspondent ?

Tout ce qu’il faut savoir sur un terrain agricole

Le prix d’un terrain agricole en France

En France, le prix d’un terrain agricole peut varier suivant plusieurs critères :

• Le prix d’achat d’un terrain agricole n’est pas le même pour un particulier et pour une entreprise. En effet, si un particulier achète un terrain agricole, le prix est un peu plus cher alors que si une entreprise achète le terrain, le coût peut revenir beaucoup moins cher.
• La qualité du terrain joue également un rôle majeur sur son prix. Il y a 5 principales classes sur la qualité des terrains agricoles. Parmi les terrains agricoles en France, il y en a qui sont exceptionnelles et d’autres, hors classe. Le terrain le plus intéressant est la classe 1.
• Un des critères d’évaluation de prix d’un terrain agricole aussi est sa situation géographique. Un terrain agricole peut être beaucoup moins cher ou beaucoup plus cher en fonction de la région ou de la commune où se situe le terrain. Si le terrain se situe dans une région très productive, le prix d’un hectare de terrain peut aller jusqu’à 1 million d’euros, contrairement à d’autres régions où le prix d’un hectare varie entre 600 et 10 000 euros.

À noter que les frais de notaire sont à part le prix d’achat du terrain, qui peut revenir plus cher que le prix du terrain lui-même.

Les règles à suivre pour acheter un terrain agricole en France

Comme tout autre achat de biens immobiliers, il y a quelques règles à suivre si vous décidez d’acquérir un terrain agricole en France :

• Le terrain doit se situer dans une zone rurale et non urbaine
• Le propriétaire doit utiliser le terrain pour des activités agricoles, d’exploitations ou d’élevages.
• Puisqu’un terrain agricole peut être un terrain constructible ou non constructible, dans le cas où le propriétaire décide de construire sur le terrain, il faut au préalable demander un permis de construire et justifier la relation du bâtiment avec le projet agricole (par exemple si le bâtiment sert à des dépôts agricoles ou des fermes, etc.)
• Lors de l’achat d’un terrain, il est obligatoire de notifier l’agence agricole du gouvernement.

Tout ce qu’il faut savoir sur les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole

Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?

Lorsque vous décidez d’acheter un terrain immobilier, vous devriez également payer les frais de notaire en dehors du prix du terrain. Ces frais concernent généralement :

• Les droits d’enregistrement ou droits de mutation, qui constituent majoritairement les frais.
• La taxe de publicité foncière
• Les taxes et les droits qu’il faut payer à l’État
• Les débours: ce sont les frais que le notaire avance et qu’il faut rembourser par la suite. Ces frais s’agissent de frais de déplacement, les frais de rémunérations de toutes les personnes impliquées dans l’achat, le coût de tous les documents nécessaires à l’achat.
• Les frais d’honoraires du notaire
• Les émoluments ou rémunérations obligatoires du notaire d’une valeur de 10 % des frais de notaire.

La rémunération du notaire est négociable selon le décret n° 2016-30 de février 2016. S’il s’agit d’un achat de plus de 150 000 euros, le notaire peut faire une réduction de la rémunération jusqu’à 10 %.

Avant la sortie de ce décret mentionnant la possibilité de négocier la rémunération du notaire, le montant des honoraires étaient de 5 % HT des frais s’il s’agit d’un achat de biens inférieur à 45 735 euros, et de 2,5 % HT des frais pour l’achat des biens supérieur à ce montant.

Tous les frais mentionnés ci-dessus sont obligatoires dans l’achat d’un terrain agricole, d’un terrain constructible et d’un terrain non constructible.

Les frais de notaire correspondant à l’acquisition d’un terrain agricole

Pour l’acquisition d’un terrain agricole, les frais du notaire s’agissent des émoluments et des honoraires, qui s’élèvent entre 6 à 8 % du prix du bien. La différence entre ces frais :

• Les émoluments s’agissent des frais de rémunération pour la rédaction des actes officiels par le notaire. Ces frais sont délimités par un décret et le montant correspond légalement au prix d’achat du terrain agricole. Si le prix d’achat de terrain est connu à l’avance, les émoluments peuvent être calculés à l’avance aussi.
• Les honoraires s’agissent de la rémunération du notaire, qui sera fixée par lui-même, pour les conseils qu’il fournisse à son client.

Pour éviter de payer des frais d’honoraires supplémentaires, il est possible de faire appel à un notaire pour la partie strictement légale.

Calcul des frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain agricole

Comme mentionné ci-dessus, le calcul des frais de notaire est basé sur :

• La nature du terrain: terrain agricole
• L’existence d’un mobilier ou non sur le terrain agricole
• La situation géographique du terrain

Le barème des frais de notaire

Le barème est mis en place pour fixer la valeur des émoluments à partir de la valeur du bien énoncé dans l’acte. Les frais du notaire sont diminués de plus en plus sur l’acquisition d’un terrain agricole suivant le décret du 26 février 2016.

Le barème des frais de notaire est comme suit :

• Pour un terrain agricole d’une valeur comprise entre 0 et 6 500 euros, le frais de notaire est de 3 945 % du prix du bien.
• Pour un terrain agricole d’une valeur comprise entre 6 500 et 17 000 euros, le frais de notaire est de 1,627 % du prix du bien.
• Pour un terrain agricole d’une valeur comprise entre 17 000 et 60 000 euros, le frais de notaire est de 1,085 % du prix du bien
• Pour un terrain agricole d’une valeur comprise entre 60 000 et 200 000 euros, le frais de notaire est de 0,814 % du prix du bien

L’évolution des frais de notaire

Les frais de notaire peuvent connaître une augmentation de prix par le biais d’un arrangement dans chaque département. Cette augmentation de frais est directement ajoutée sur les droits de mutation et peut jouer beaucoup sur les frais d’acquisition d’un terrain agricole.

Les frais de notaire ont connu une dernière augmentation en janvier 2014, dont la plupart des départements de France ont vu une augmentation des frais de mutation de 0,70 % de la valeur du bien. Quelques départements (l’Indre, l’Isère, le Morbihan et les Mayotte n’ont pas profité de cette augmentation et sont restés sur l’ancienne valeur des frais qui sont à 7 % de la valeur du bien.

Avec l’augmentation des frais de notaire liés aux droits de mutation, les départements ayant appliqués la hausse jouissent désormais 7,7 % de la valeur du bien. Les biens concernés aux droits de mutation sont les appartements, les maisons, les locaux commerciaux, les terrains à bâtir, les terrains agricoles, les parkings, les caves, etc.

En juin 2020, pour alléger les taxes d’habitation et baisser le budget des collectivités, l’Assemblée des départements a demandé une hausse des frais de notaire à 0,2 % de la valeur des biens [soit environ 16 000 euros pour l’achat ou la vente d’un bien de 200 000 euros].

L’influence de la TVA sur les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain agricole

Les règles définissant les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain agricole et l’acquisition d’un terrain non constructible sont à peu près identiques lorsqu’il s’agit d’un achat entre particuliers. Les frais de notaire pourraient être plus élevés que l’achat lui-même, par contre l’acheteur peut ne pas être assujetti à la TVA.

Comme mentionné ci-dessus, les frais de notaire sont fixés, mais ce sont les émoluments et les débours qui s’ajoutent à ces frais.

Que le vendeur soit assujetti ou non à la TVA, cela peut influer grandement sur les frais de notaire. Dans le cas où le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, cette dernière n’est pas applicable même si l’acheteur en est assujetti.

Il y a 3 règles à respecter concernant la TVA dans l’acquisition d’un terrain agricole :

• Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, l’acheteur ne paie que les droits de mutation entre 5,09 à 5,81 % de la valeur du bien.
• Si le vendeur est assujetti à la TVA, l’acheteur bénéficie d’un taux réduit à 0,715 % s’il n’est pas assujetti à la TVA
• Si l’acheteur est assujetti à la TVA, il y a deux cas possibles : soit il bénéficie d’un taux réduit de 0,715 % en acceptant de revendre le terrain 5 ans après son achat, soit il paie 125 euros s’il réalise des travaux dans les 4 ans suivant l’achat du terrain.

Calcul de frais de notaire : l’importance des simulateurs en ligne ?

Estimer les frais du notaire lors de l’acquisition d’un terrain agricole en France n’est pas du tout aisé. Heureusement, vous avez à votre portée, des plateformes web spécialisées qui peuvent vous aider avec les calculs. Ce sont des sites qui mettent à votre disposition, des calculettes de prêt immobilier. Par exemple, sur le site web https://e-immobilier.credit-agricole.fr/simulateurs/calcul-frais-de-notaire, vous pouvez trouver un simulateur très efficace.

Le but de ces calculettes, c’est de vous donner une estimation réaliste de votre investissement et des frais du notaire. Pour cela, plusieurs éléments vous seront demandés : le type de bien qui vous intéresse, son âge, sa localisation, le coût de l’acquisition entre autres. En fonction des données renseignées, le simulateur vous donnera par la suite, une estimation des frais du notaire.

Cependant, gardez en tête que ces frais peuvent être revus à la baisse. En effet, il est tout à fait possible de réduire les frais du notaire. Par exemple, si celui-ci est un partenaire d’affaires régulier, il peut très bien revoir ses honoraires. Aussi, au cas où la vente se fait entre particuliers, il est très probable que vous ne soyez pas assujetti à la TVA, ce qui peut avoir un impact considérable sur les frais du notaire.